Kupno działki na podstawie wskaźników za metr kwadratowy to dzisiaj rosyjska ruletka. Zbyt często kosztorys zewnętrzny przychodzi po trzech tygodniach, gdy działka już jest zarezerwowana przez konkurencję. A błąd w ilości stali lub betonu potrafi zmienić rentowność projektu o kilkaset tysięcy złotych.
System, który czyta rysunki i liczy materiały
Handoff-H1 to system opracowany przez zespół badaczy, który z surowego pliku PDF z rysunkami architektonicznymi generuje gotowe zestawienie ilości materiałów. Nie potrzebuje ręcznego przygotowania danych ani dodatkowych opisów. W teście na 10 prawdziwych projektach mieszkaniowych uzyskał wynik złożony 81,6 procent, podczas gdy niezależni zawodowi kosztorysanci osiągnęli 77,6 procent. Najlepsze dostępne modele AI ogólnego przeznaczenia uzyskały od 35 do 61 punktów.
Dla dewelopera to oznacza, że zamiast wysyłać projekt do zewnętrznej firmy kosztorysowej i czekać dwa, trzy tygodnie, dostaje w ciągu kilku godzin listę podstawowych materiałów: ile betonu, ile stali zbrojeniowej, ile metrów kwadratowych ścian działowych, ile sztuk stolarki. Z dokładnością ilościową, która bije człowieka w pokryciu materiałów. Na 1348 pozycjach pierwszego rzędu system poprawnie zidentyfikował 86,1 procent materiałów. Kosztorysant ludzki rozpoznał 65,5 procent.
Scenariusz: trzy koncepcje, jedna działka, decyzja w tydzień
Zakładamy, że deweloper z Wrocławia rozważa zakup działki o powierzchni 4000 metrów kwadratowych pod budynek wielorodzinny. Ma od dwóch pracowni architektonicznych trzy różne koncepcje: wariant A z 72 mieszkaniami, wariant B z 80 mieszkaniami i wariant C z 68 mieszkaniami, ale z większymi metrażami. Każdy wariant to osobny komplet rysunków w PDF.
Tradycyjna ścieżka: wysyła wszystkie trzy warianty do zewnętrznego kosztorysanta. Koszt jednego przedmiaru to około 8 tysięcy złotych, czas oczekiwania 2 do 3 tygodni na wariant. Łącznie wydaje 24 tysiące złotych i czeka 6 do 9 tygodni na porównanie. W tym czasie działka może trafić do innego inwestora.
Z Handoff-H1: analityk w firmie deweloperskiej wgrywa trzy pliki PDF do systemu. Po kilku godzinach dostaje zestawienia ilości materiałów dla każdego wariantu. Następnie w arkuszu kalkulacyjnym podstawia aktualne ceny jednostkowe z własnej bazy dostawców. Porównanie kosztów materiałowych dla trzech wariantów zajmuje mu jeden dzień pracy. Decyzja o zakupie działki i wyborze koncepcji zapada w ciągu tygodnia od otrzymania rysunków.
Konkretny przykład różnicy: w wariancie A zużycie stali zbrojeniowej wyniosło 118 kg na metr kwadratowy powierzchni użytkowej, w wariancie B 102 kg, a w wariancie C 94 kg. Przy 6000 metrach kwadratowych powierzchni użytkowej i cenie stali 3800 złotych za tonę różnica między wariantem A i C to około 547 tysięcy złotych na samym zbrojeniu. To nie jest kosmetyka. To jest podstawa decyzji o budżecie inwestycji.
Korzyści i wyliczenie zwrotu
Największą oszczędnością nie jest wynagrodzenie kosztorysanta, tylko czas i decyzje oparte na twardych danych. Zewnętrzny przedmiar trzech wariantów to 24 tysiące złotych i 6 do 9 tygodni. Uruchomienie Handoff-H1 dla trzech wariantów to koszt kilkuset złotych za moc obliczeniową i jeden dzień pracy analityka. Różnica w samych opłatach to około 23 tysiące złotych na jednym projekcie.
Jeśli firma deweloperska analizuje 10 wariantów inwestycji rocznie, to sama oszczędność na zewnętrznych kosztorysantach wynosi 80 tysięcy złotych rocznie. Do tego dochodzi uniknięcie błędnych decyzji o zakupie gruntu. Błędne oszacowanie ilości betonu o 7 procent w projekcie o wartości 30 milionów złotych to różnica 1,05 miliona złotych w kosztach materiałowych. Wczesne wykrycie takiej rozbieżności przed podpisaniem aktu notarialnego daje realną przewagę negocjacyjną.
Z mojego doświadczenia z analiz inwestycyjnych wynika, że zespoły analityczne najczęściej pomijają warianty alternatywne, bo nie mają czasu na ich wycenę. Handoff-H1 zmienia tę dynamikę. Można sprawdzić, czy tańsza elewacja z płytek zamiast okładziny kamiennej obniży koszt na tyle, żeby podnieść marżę, nie ruszając ceny mieszkań. Można porównać, czy wariant z mniejszą liczbą mieszkań, ale większymi metrażami, generuje lepszą rentowność na metr kwadratowy. Takie analizy były dotąd zbyt drogie i zbyt wolne, żeby robić je rutynowo.
Podsumowanie i pierwszy krok
Nie ma sensu wdrażać tego systemu od razu we wszystkich projektach. Zacznij od pilotażu na jednym projekcie, dla którego masz już gotowy przedmiar od zewnętrznego kosztorysanta. Weź rysunki PDF, przepuść przez Handoff-H1 i porównaj wyniki na 20 pozycjach, które mają największy wpływ na koszt: beton, stal, ściany, stolarka, instalacje. Jeśli różnica w ilościach będzie poniżej 10 procent na tych pozycjach, wdrożenie ma sens w całej firmie.
Koszty takiego pilotażu to kilka godzin pracy i kilkaset złotych. Ryzyko jest minimalne, a potencjalna korzyść w postaci szybszych decyzji o zakupie gruntu i dokładniejszych budżetów inwestycji sięga setek tysięcy złotych rocznie. To nie jest kolejny gadżet AI do pokazania na zarządzie. To narzędzie, które skraca cykl analizy wykonalności z tygodni do dni i daje deweloperowi konkretną przewagę na rynku, gdzie każdy tydzień zwłoki kosztuje.
- Skrócenie analizy wykonalności z 6-9 tygodni do 5 dni roboczych
- Oszczędność 80 tys. zł rocznie na kosztorysantach przy 10 analizach
- Wykrycie różnic w ilościach materiałów przed zakupem działki i ustaleniem budżetu
Informacje o artykule
Ten artykuł powstał w oparciu o paper naukowy opublikowany w serwisie arXiv.
Paper: Handoff-H1: An Orchestrated Vision-Agent System for Material Quantity Takeoff from Construction Blueprints
Autorzy: Bruno Chicelli, Henrique Alves, Rodrigo Anselmo, Joshua Weinberg, Felipe Lemos i in.
Converting a set of architectural blueprints into a complete material quantity takeoff requires visual perception across drawing sheets, dimensional and multi-hop reasoning, and grounding in construction conventions that the drawings never state. We present Handoff-H1, a takeoff system built from...
arXiv: arxiv.org/abs/2608.15032
Artykuł wygenerowany ze wsparciem sztucznej inteligencji.
